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2010年3月31日 (水)

「担保」(不動産担保と保証協会)

 今回のテーマは「担保」です。経営者の方々は担保と言えば「不動産」という方が多いと思います。

しかし銀行側からすると、不動産担保には多くの難点があります。

まずは、①評価額に上下動がある。例えば、当初30百万円の価値があり根抵当権30百万円を設定したとしても、何年後かに評価額が20百万円しかないと実際には20百万円以上の貸出はできない。

また、評価手法により一物一価という経済学上の経験則が成り立たない。

②管理に手間がかかる。担保設定時はもちろん、貸出中の評価額等の管理、そして一番は、処分する際の手間(競売等)が問題である。

そこで銀行では、担保と言えば、まず「保証協会」が使えるかどうかを考えるのです。保証協会であれば、評価額も関係無ければ、担保の様な設定の手間もかからず、万が一の時の代弁(代位弁済)も非常に簡単であり、かつ確実なのです。

更には自己査定等の資産査定も簡便であるため、銀行側では「不動産」より「保証協会」という立場が多いと思われます。

ちなみに、保証協会付の貸出については、実質的な融資の可否を決めるのは銀行ではなく保証協会であるとも言えます。

保証協会は皆様から頂く保証料の一部で信用保険という保険に加入し、万が一の場合は、その保険から貸出金の一部を回収する仕組みとなっております。

また平成19年9月以前は保証協会が100%保証していましたが、同年10月以降は銀行にも20%の責任を負わせるという責任共有制度ができ、銀行にも一定の責任を負わせる仕組みができました。(セーフティネット保証等一部保証除く) 

時折「社長!この借入の保証をしていますか?」と聞くと「これは、保証協会付だから、俺は保証人じゃないよ」とたまに勘違いされている経営者の方がおりますが、多くの場合、経営者の方は保証人となっております。

保証協会付の融資とは、多くの場合、あくまで「銀行に対する保証人は保証協会」ですが「保証協会に対する保証人は経営者」だからです。更に言えば、「銀行に対する保証人は保証協会」で「保証協会に対して不動産担保を差入れて、なおかつ経営者は保証人」というケースもあります。

保証料も払って、不動産の設定費用も払って、なおかつ保証人ということです。

最後にFP的なアドバイスとして、設定費用を軽減するために一言。

租税特別措置法第78条の2で、信用保証協会の設定する(根)抵当権の登録免許税は通常の1/4に優遇(EX 5000万の設定なら15万円の差)されております。

また、銀行でなく、保証協会で設定しておけば、他の銀行と取引した場合もそのまま担保を使用できる事になります。

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