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2011年10月31日 (月)

◆◆金利の仕組み◆◆ Vol.10

― 金利の裏側(住宅ローン編) ―

 震災以降、仙台の繁華街を見ると大変賑わっているようです。これは様々な経済動向指数にも出ているように、復興需要及び保険金支給により、個人消費を中心に県内は今のところ順調に推移している部分もあるようです。東北のコンビニの販売額が、過去最高の売上という状況には驚きました。

 住宅着工戸数においても、7月以降、東北は前年比で約10%の伸びを記録している様です。政策金利についても未だにほぼゼロ金利状態が続いているため、銀行の住宅ローン変動金利も2%前半が多いのが現状です。

 銀行で住宅ローンを組む際、よく聞くのが「変動金利と固定金利、どちらが得ですか?」という質問です。これの答えは、ずばり!!「分かりません!」が正解です。しかし、被災された方々は特に、この辺は敏感なところだと思います。そこで、住宅ローンの金利について少し説明したいと思います。

 まず、変動金利ですが、これは「短期プライムレート」という金利に連動しているのが一般的です。その「短期プライムレート」は銀行が独自に決めます。そして「短期プライムレート」は「政策金利」という金利が上下した時に、連動して上下するのが一般的です。

 簡単に言いますと「政策金利」が上下すると住宅ローンの変動金利も上下するということです。
昔は公定歩合が政策金利でしたが、今は「無担保コール翌日物」という金利が「政策金利」となっており、今は0.1%となっております。つまりは、もうこれ以上、下がる余地は極めて少ないということになります。イコール、住宅ローン変動金利もほぼ下がる余地は少ないということも言えるでしょう。

 また、住宅ローン変動金利には「固定金利特約」というものを選択できます。この「固定金利特約」は「金利スワップ」という手法で金利を調達しているため、Tokyo InterBank Offered Rate(円TIBOR)という金利が目安になります。

 これは期間毎(3年、5年、10年など)に、対応する金利が新聞紙上にも毎日掲載されております。実際に銀行の固定特約金利が変更されるのは月単位が多いため、新聞でTIBORを確認していれば「来月は適用金利が上がるかも?」とか「下がるかも?」という予想は可能です。

 結論ですが、住宅ローンには「変動金利」、「変動金利(固定特約)」そして「固定金利(全期間)」の3つが主流であります。「どれがお得?」という答えは「神のみぞ知る」ですが、一般的に、低金利の時は、借り手としては、フラット35等の固定金利型の商品を選択することが当然望ましいとされております。

― 金利の裏側(中小企業編) ―

 一方、事業資金の場合ですが、簡単に言いますと、短期借入は「短期プライムレート+信用度」、長期借入は「短期プライムレート+信用度+期間リスク」で適用する金利を決めております。(保証協会付や制度融資等を除く)
 

 つまり、短期借入の場合は「短プラとの差」が御社の信用度となります(長期の場合、契約書を確認する必要がありますので今回は割愛致します)。

 前述の通り、東北経済は今のところ順調に推移しており、過去最高の業績を残している企業もあります。当然、会社の業績が上がれば「信用度」が上がり、適用金利を下げる事が可能です。新規借入時はもちろん、手形借入の書替等も金利引下げの交渉をしやすいタイミングです。

 銀行員も人間です。金利上げる時ははっきり言いますが、金利を下げる時は自分からは言わないケースも多々あります。「金利高いから下げて」ではなく「業績順調ですし、経営改善も進めるので、出来れば金利を下げてもらえないでしょうか?」等の言い廻しで、是非、金利交渉してみてください。

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