中古資産の耐用年数の見積もり 多くは「簡便法」の算定を選択

　中古資産を取得して事業の用に供した場合には、その資産の耐用年数は、法定耐用年数ではなく、その事業の用に供した時以後の使用可能期間として見積もられる年数によることができる。

ただし、その中古資産を事業の用に供するために支出した資本的支出の金額がその中古資産の再取得価額の50パーセントに相当する金額を超える場合には、耐用年数の見積りをすることはできず、法定耐用年数を適用することになる。

　上記の「再取得価額」とは、中古資産と同じ新品のものを取得する場合のその取得価額をいう。

また、使用可能期間の見積りが困難であるときは、「簡便法」により算定した年数によることができる。

ただし、その中古資産を事業の用に供するために支出した資本的支出の金額がその中古資産の取得価額の50パーセントに相当する金額を超える場合には、簡便法により使用可能期間を算出することはできない。

　簡便法による計算方法は、(1)法定耐用年数の全部を経過した資産は「その法定耐用年数の20パーセントに相当する年数」、(2)法定耐用年数の一部を経過した資産は「その法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数に経過年数の20パーセントに相当する年数を加えた年数」となる。

　中古資産の耐用年数は、原則、法定耐用年数だが、以後の使用可能期間として合理的に見積もられる年数を使え、この見積りが困難な場合「簡便法」で計算でき、多くの場合は簡便法を選択している。

土地建物を売却したときの特例 保証債務履行のためは非課税

　通常、不動産売却を行った場合は、原則として、譲渡所得税が課税される。

保証人が保証履行のために土地建物などの不動産を売却した場合であっても、課税を受けることになるのだが、保証債務を履行するために土地建物などを売った場合には、所得がなかったものとする特例がある。

　保証債務の履行とは、本来の債務者が債務を弁済しないときに保証人などが肩代りをして、その債務を弁済することをいう。　

　保証債務の履行に当てはまる主なものには、(1)保証人、連帯保証人として債務を弁済した場合、(2)連帯債務者として他の連帯債務者の債務を弁済した場合、(3)身元保証人として債務を弁済した場合、(4)他人の債務を担保するために、抵当権などを設定した人がその債務を弁済したり、抵当権などを実行された場合、などがある。

例えば、自分が経営する会社の「保証債務」であっても、「譲渡所得税」は非課税になる。

　この特例を受けるには、(1)本来の債務者が既に債務を弁済できない状態であるときに、債務の保証をしたものでないこと、(2)保証債務を履行するために土地建物などを売っていること、(3)履行をした債務の全額又は一部の金額が、本来の債務者から回収できなくなったこと、の３要件すべてに当てはまることが必要だ。

この回収できなくなったこととは、本来の債務者が債務の弁済能力がないため、将来的にも回収できない場合をいう。

2022年度与党税制改正大綱公表 賃上げ促進税制や住宅ローン減税

　自民・公明両党は12月10日、2022年度の与党税制改正大綱を決定し公表した。

来年度の税制改正は、「成長と分配の好循環の実現」、「経済社会の構造変化を踏まえた税制の見直し」等の観点からとりまとめ、賃上げを積極的に行う企業を対象にした賃上げ促進税制（所得拡大促進税制）の拡充などを盛り込んだ。

個人所得課税についても住宅ローン減税を延長した。

評価額の見直しの年となる固定資産税については、商業地のみを軽減する。

　賃上げ促進税制について、中小企業における所得拡大促進税制は、青色申告書を提出している中小企業者等が、一定の要件を満たした上で、前年度より給与等の支給額を増加させた場合、その増加額の一部を法人税（個人事業主は所得税）から税額控除できる制度。

雇用者全体の給与総額の増額分を法人税額から差し引く控除率が、大企業で最大30％（現行20％）、中小企業で最大40％（同25％）に引き上げられる。

　個人所得課税では、住宅ローン減税について、2025年12月末まで４年間特例を延長するが、ローン残高の１％を所得税等から差し引く控除率を0.7％に縮小する。

控除率を引き下げたのは、低金利が続くなかで住宅購入者の減税額がローンの支払利息額を上回る“逆ざや”が生じているとの会計検査院の指摘を是正する狙いがある。

新築の減税期間は原則10年間を13年間に延ばすが、所得要件は2000万円以下（現行3000万円以下）に引き下げる。

住宅取得等資金贈与の非課税措置 要件緩和も適用期限は延長されず

　直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税措置は、2015年１月１日から2021年12月31日までの間に、合計所得金額が2000万円以下の20歳以上の受贈者が、父母や祖父母など直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合に、一定額までが非課税となるもの。

　2021年度改正では、床面積の要件の緩和などの見直しが行われたが、適用期限の延長は行われていないことから注意が必要となる。

　2021年度税制改正では、(1)2021年４月１日から同年12月31日までの間に住宅用家屋の新築等に係る契約を締結した場合における非課税限度額を、2020年４月１日から2021年 ３月31日までの間の非課税限度額と同額まで引き上げ、(2)受贈者が贈与を受けた年分の所得税に係る合計所得金額が1000万円以下である場合に限り、床面積要件の下限を40平方メートル以上（改正前：50平方メートル以上）に引き下げる見直しが行われた。

　つまり、2021年中の贈与の要件には、本年12月31日までに、住宅取得等資金の贈与を受けて住宅の新築、取得又は増改築等に係る契約を締結していることがある。

また、贈与を受けた年の翌年３月15日までに住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋の新築等をすることがある。

受贈者が「住宅用の家屋」を所有する（共有持分を有する場合も含まれる）ことにならない場合は、この特例の適用を受けることはできない。

土地・建物の相続登記の義務化 2024年からスタートする予定

　改正民法・不動産登記法（所有者不明土地関係）が本年４月に成立し、不動産（土地・建物）の相続登記が義務化される。

　所有者が亡くなったのに相続登記がされないと、登記簿を見ても持ち主が分からず、復旧・復興事業等や取引が進められないという問題が起きている。

この「所有者不明土地問題」の発生を予防する観点から、その主要な発生原因である相続登記の未了や住所変更登記等の未了に対応するため、不動産登記法が改正された。

　相続登記の申請の義務化は、2024年からスタートする予定で、具体的な時期は今後決められる。

また、スタートから３年間の猶予期間がある。新制度では、正当な理由がないのに、不動産の相続を知ってから３年以内に相続登記の申請をしないと、
10万円以下の過料の罰則の対象となる可能性がある。例えば、関係者が多くて必要な資料を集めることが難しい場合などは、罰則の対象にはならない。

　制度がスタートした後、不動産を相続する場合に、相続人の間で遺産分割の話合いが整ったときには、その結果を踏まえた登記をすることになる。

　話合いが難航した場合は、ひとまず、簡易な申請義務履行手段として新たに作られた「相続人申告登記」の手続きをとることで、義務を果たすこともできる。

この手続きは、自分が相続人であると申告して、それを示す戸籍を出せば、一人で行うことができる。

2021年度税制改正関連法が成立 住宅ローン控除の特例の延長など

　2021年度税制改正関連法における所得税法等の一部改正法案及び地方税法等の一部改正法案が３月26日、参院本会議で可決・成立した。原則４月１日に施行された。

　主な改正内容をみると、個人所得課税では、住宅ローン控除の控除期間13年の特例を延長（一定の期間に契約し、2022年12月31日までに入居した者が対象）。

この延長した部分に限り、合計所得金額が1000万円以下の者について面積要件を緩和し、床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満である住宅も対象とする。

　法人課税では、クラウド化等による事業変革に係る投資に対する税額控除（５％・３％）又は特別償却（30％）ができるデジタルトランスフォーメーション投資促進税制を創設する（２年間の時限措置）。

また、2050年カーボンニュートラルに向け、脱炭素化効果の高い先進的な投資について、税額控除（10％・５％）又は特別償却（50％）ができるカーボンニュートラルに向けた投資促進税制を創設する（３年間の時限措置）。

　研究開発税制については、厳しい経営環境にあっても研究開発投資を増加させる企業について、２年間の時限措置として、税額控除の上限を引き上げる（改正前：25％→30％）とともに、

研究開発投資の増加インセンティブを強化する観点から、控除率カーブの見直し及び控除率の下限の引下げ（改正前：６％→２％）を行う。

賃貸物件の賃料減額は原則寄附金 一定条件を満たせば損金算入可能

　新型コロナウイルスの影響で売上減少に苦しむ事業者が多いなか、賃料物件のオーナーが賃料の減額を行うケースもあるようだが、その賃料の減額分について、法人税の取扱上、寄附金として損金算入できないことになるのだろうか。

　国税庁によると、事業者が、賃貸借契約を締結している取引先等に対して賃料の減額を行った場合、その賃料を減額したことに合理的な理由がなければ、減額前の賃料の額と減額後の賃料の額との差額については、原則として、相手方に対して寄附金を支出したものとして税務上、取り扱われることになる。

しかし、賃料の減額が、例えば、以下の条件を満たすものであれば、実質的には取引先等との取引条件の変更と考えられるので、その減額した分の差額については、寄附金として取り扱われることはないと説明している。

　その条件とは、(1)取引先等において、新型コロナウイルスに関連して収入が減少し、事業継続が困難となったこと、又は困難となるおそれが明らかであること、

(2)不動産貸付業者が行う賃料の減額が、取引先等の復旧支援（営業継続や雇用確保など）を目的としたものであり、そのことが書面などにより確認できること、

(3)賃料の減額が、取引先等において被害が生じた後、相当の期間（通常の営業活動を再開するための復旧過程にある期間をいう）内に行われたものであること、を挙げて、これらを満たすものであれば、寄附金として取り扱われることはないとの見解を示している。

次世代住宅ポイント制度の発行戸数 新築・リフォームで計１万戸を超え」

　国土交通省がこのほど公表した次世代住宅ポイント制度の実施状況によると、８月末でポイント発行戸数が新築・リフォーム合わせて１万戸を超えたことが分かった。

　同制度は、消費税率10％が適用される一定の性能を有する住宅の新築やリフォームに対して、様々な商品等と交換できるポイントが発行される。

省エネ・耐震・バリアフリー、家事負担軽減に対応した一定性能の住宅の新築やリフォームをし、本年10月以降に引渡しを受ける住宅（一定期間内の請負契約・着工が要件）が対象で、ポイント発行申請をすることで様々な商品等と交換できるポイント（１ポイント１円相当）が受け取れる。

　申請受付は本年６月３日から始まり、８月末までの累計で新築１万1836戸、リフォーム2026戸の合計１万3862戸が申請し、審査の結果、１万618戸（新築8869戸、リフォーム1749戸）にポイントが発行された。

発行ポイント数は、合計31億5957万ポイントにのぼっている。

　ポイント発行申請期限は来年３月までを予定している（本年度1300億円の予算を計上していることから、予算の執行状況に応じて申請期限を公表）。商品交換申込は本年10月から来年６月まで。

交換商品は、家電からインテリア、雑貨・日用品、地場産品、食料品・飲料、スポーツ・健康増進など、幅広い商品が次世代住宅ポイント事務局ホームページに掲載されている。

住宅購入等に係る登録免許税の軽減 適用期限が20年３月まで３年延長

　不動産登記の際には登録免許税がかかるが、住宅については登録免許税の軽減措置がある。

住宅用家屋の軽減税率の特例があり、「所有権の保存登記」、「所有権の移転登記」、住宅取得資金の貸付等に係る「抵当権の設定登記」を行った場合に、軽減税率の適用がある。

　これらの軽減措置は、2017年度税制改正において、適用期限が2017年３月31日から2020年３月31日まで３年延長されている。

　そもそも、登録免許税は固定資産税評価額（抵当権の設定登記は債権金額）に登記の内容ごとに定められた税率をかけて算出する。

　ただし、一定の要件を満たせば、この住宅用家屋の軽減税率の適用を受けることができる。

その主な要件とは、(1)個人の居住の用に供すること、(2)家屋の床面積が50平方メートル以上であること、(3)新築または取得後１年以内に登記を受けることで、これらを全て満たす必要がある。

　「所有権の保存登記」については、新築住宅のみ適用可能であり、「所有権の移転登記」、「抵当権の設定登記」については、既存住宅の場合は建築後25年以内（木造の場合は建築後20年以内）又は新耐震基準に適合しているものが対象住宅となる。

　軽減税率は、「所有権の保存登記」が0.15％（本則税率0.4％）、「所有権の移転登記」（売買等）が0.3％（同2.0％）「抵当権の設定登記」が0.1％（同0.4％）となる。

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2017年分路線価は２年連続で上昇 銀座「鳩居堂前」が32年連続１位

　全国の国税局・税務署において７月３日、相続税や贈与税の土地等の課税評価額の基準となる2017年分の路線価及び評価倍率が公表された。

今年１月１日時点の全国約32万５千地点（継続地点）における標準宅地の前年比の変動率の平均は＋0.4％（昨年＋0.2％）と、２年連続の上昇となった。

　路線価日本一は、32年連続１位となる東京・銀座「鳩居堂前」（１平米4032万円）で、過去最高だったバブル直後の1992年（3650万円）を上回った。

　都道府県別の路線価をみると、標準宅地の評価基準額の対前年変動率の平均値の上昇率が「５％未満」の都道府県は、昨年分の１都２府11県から１都２府10県の計13都府県に減った。

下落率が「５％未満」の都道府県は昨年の33道県から32道県に減少し、下落率が「５％以上」の都道府県は昨年に引き続きゼロとなった。

ちなみに、東京は＋3.2％（前年分＋2.9％）、大阪は＋1.2％（同＋1.0％）。

　一方、都道府県庁所在都市の最高路線価が上昇した都市は27都市（昨年25都市）、横ばいは16都市（同17都市）で、下落は３都市（同５都市）に減少。

このうち上昇率「５％以上」は14都市（同15都市）に、また、上昇率「５％未満」は13都市（同10都市）だった。

　上昇要因には、都市部での再開発や不動産向け投資が拡大したことや、訪日外国人の増加を見込んだ店舗・ホテル需要の高まりなどがあるとみられている。
　

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