タワマン節税抑止の通達案公表 従来の評価額に評価乖離率で補正

　国税庁は、マンションの相続税評価額が実勢価格の平均４割程度にとどまることから、その評価額の低さを利用したマンション節税、いわゆる「タワマン節税」を抑止するため、評価額の算定ルールを見直す通達案を公表した。

新たな算定ルールは、2024年１月１日以後に相続、遺贈又は贈与により取得した財産の評価に適用する。

通達案は、まず、一室の区分所有権等に係る敷地利用権の価額は、「自用地としての価額」に、一定の補正率を乗じて計算した価額を、その「自用地としての価額」とみなして評価することとする。

　具体的には、「築年数」、「総階数指数」、「所在階」、「敷地持分狭小度」の４指数に基づいて評価乖離率を求め、１を乖離率で除した評価水準が0.6未満の場合、従来の評価額に評価乖離率と0.6を掛けて補正し、評価水準が１を超える場合、従来の評価額に評価乖離率のみを掛けて補正する。

区分所有者が、一棟の区分所有建物に存する全ての専有部分、一棟の区分所有建物の敷地のいずれも単独で所有している場合は、「補正率」は１を下限とする。

　次に、一室の区分所有権等に係る区分所有権の価額については、「自用家屋としての価額」に、上記と同様の補正率を乗じて計算した価額をその「自用家屋としての価額」とみなして評価する。

　なお、国税庁では、これらの居住用の区分所有財産の評価について、納税者が簡易に計算するためのツールを用意する予定としている。

空き家税の導入を目指す京都市 事業用の非居住住宅等は課税免除

　空き家等の既存住宅の流通・利活用の促進が全国的な課題となっているなか、京都市では、自治体独自の法定外普通税として、「非居住住宅利活用促進税（空き家税）」の導入に向けた取組みを進めている。

空き家や別荘などの居住者のない住宅の存在は、京都市に居住を希望する人への住宅の供給を妨げるとともに、防災上、防犯上または生活環境上多くの問題を生じさせ、地域コミュニティの活力を低下させる原因の一つになっている。

　非居住住宅利活用促進税は、京都市の市街化区域内に所在する非居住住宅に対し、その所有者に家屋価値割額及び立地床面積割額の合算額によって課すこととする。

住民票の有無にかかわらず、居住実態の有無によって生活の本拠を判断する。

ただし、事業用の非居住住宅や、それ以外で賃貸または売却予定の非居住住宅に対しては課税を免除する。

　具体的には、(1)事業の用に供しているもの、または１年以内に事業の用に供することを予定しているもの、(2)賃貸または売却を予定しているもの（事業用を除く、ただし、１年を経過しても契約に至らなかったものは除く）、(3)固定資産税において非課税または課税免除とされているもの、(4)景観重要建造物その他歴史的な価値を有する建築物として別に定めるもの、などは非居住住宅利活用促進税を課さないこととする。

　施行期日は、市規則で定める日（2026年１月１日以後の日を予定）としている。

「タワマン節税」防止に見直し案 実勢価格の60％へ評価額を引上げ

　国税庁はこのほど、マンションの相続税評価額の適正化を検討していた有識者会議の見直し案を公表した。

この背景には、マンションの評価額が実勢価格の平均４割程度にとどまることから、その評価額の低さを利用したいわゆる「マンション節税」や「タワマン節税」が広がっていたことがある。

　現行の相続等で取得した財産の時価（マンション（一室）の評価額）は、不動産鑑定価格や売却価格が通常不明であることから、建物（区分所有建物）の固定資産評価額と路線価等から計算した敷地の価額の合計額としている。

しかし、建物の市場価格は、建物の総階数やマンション一室の所在階、築年数が考慮されており、これらの反映が不十分だと、評価額が市場価格に比べて低くなるケースがある。

　また、マンション一室を所有するための敷地利用権は、共有持分で按分した面積に平米単価を乗じて評価されるが、この面積は一般的に高層マンションほどより細分化され狭小となるため、このように敷地持分が狭小なケースは立地条件の良好な場所でも、評価額が市場価格に比べて低くなる。

　そこで、見直し案では、相続税評価額が市場価格と乖離する要因となっている「築年数」、「総階数（総階数指数）」、「所在階」、「敷地持分狭小度」の４つの指数に基づいて、統計的手法により乖離率を予測し、その結果、評価額が市場価格理論値の「60％」（一戸建ての評価の現状を踏まえたもの）に達しない場合は「60％」に達するまで評価額を補正する。

2023年公示地価は２年連続上昇 コロナ禍前への回復傾向が顕著に

　国土交通省が３月22日に公表した2023年１月１日時点の地価公示によると、商業・工業・住宅の全国全用途平均で1.6％のプラス（前年0.6％）と２年連続で上昇した。

上昇率は2008年（1.7％）に次ぐ15年ぶりの高水準となった。

住宅地は1.4％（同0.5％）、商業地は1.8％（同0.4％）とともに２年連続で上昇。

新型コロナ感染症の影響が和らいで、都市部を中心に上昇が継続するとともに、地方部においても上昇範囲が広がるなど、コロナ禍前への回復傾向が顕著になった。

　地方圏は、全用途平均が前年比1.2％（前年0.5％）、住宅地が1.2％（同0.5％）、商業地は1.0％（同0.2％）で、いずれも２年連続の上昇となった。

地方四市（札幌市、仙台市、広島市及び福岡市）では、全用途平均（8.5％）・住宅地（8.6％）・商業地（8.1％）のいずれも上昇を継続し上昇率が拡大。

地方四市を除くその他の地域では全用途平均（0.4％）、住宅地（0.4％）、商業地（0.1％）ともに上昇に転じた。

　全国の最高額は17年連続で東京都中央区銀座４の「山野楽器銀座本店」で、１平方メートル当たり5380万円、前年比1.5％上昇した。

　ところで、毎年７月には国税庁から相続税・贈与税を計算するときの土地の評価額である路線価が公表されるが、地価公示価格は、売買実例価額や不動産鑑定士等による鑑定評価額等とともに、路線価を算定する際の基となる。

今夏公表される2023年分路線価への地価公示価格上昇の影響が注目される。

国外財産調書、約1.2万人が提出 前年比6.9％増で８年連続の増加

　国外財産の保有が増加傾向にあるなか、国外財産に係る所得税や相続税の課税の適正化が喫緊の課題となっていることから、納税者本人から国外財産の保有について申告を求める仕組みとして、2012年度税制改正において国外財産調書の提出制度が創設され、2014年１月から施行された（初回の調書は2013年分）。

国税庁はこのほど、国外財産調書制度創設後９年目となる2021年分の国外財産調書の提出状況を公表した。

　2021年分（2021年12月31日時点の国外財産の保有状況を記載した）国外財産調書は、昨年３月15日を期限に提出されているが（集計は2022年６月末まで）、提出件数は前年比6.9％増の１万2109件で８年連続増加、その総財産額は同35.9％増の５兆6364億円で２年ぶりの増加。

局別では、「東京局」7755件（構成比64.0％）、「大阪局」1737件（同14.3％）、「名古屋局」858件（同7.1％）の順に多く、この都市局３局で８割半ばを占めた。

　総財産額でみると、「東京局」は４兆2829億円にのぼり、全体の76.0％を占め、東京・大阪（12.5％）・名古屋（4.1％）の３局で９割強を占める。

また、財産の種類別総額では、「有価証券」が63.3％を占める３兆5695億円で最多、「預貯金」7591億円（構成比13.5％）、「建物」4474億円（同7.9％）、「貸付金」1576億円（同2.8％）、「土地」1482億円（同2.6％）のほか、「それ以外の財産」が5545億円（同9.8％）となっている。

2021年度長期優良住宅の認定実績 累計135.6万戸と135万戸を突破

　長期優良住宅の認定実績が2021年度末で累計135万戸を突破したことが、国土交通省がこのほど公表した長期優良住宅の認定状況で分かった。

長期優良住宅とは、長期にわたり良好な状態で使用するための構造や設備等を備えた住宅のこと。

長期優良住宅の申請をし、一定の基準に適合した場合には認定を受けられ、一般の住宅に比べ優遇された税制措置や、フラット35による低金利での融資のほか、補助金も適用される。

　長期優良住宅の認定制度は、「新築」に係る認定が2009年６月から、「増築・改築」に係る認定が2016年４月からそれぞれ運用を開始している。

　「新築」は、初年度（2009年度）は約５万７千戸の認定だったものが、2010年度以降は毎年約10万戸超が認定され、2021年度には約12万２千戸が認定されて累計で135万6319戸となった。

　「増改築」は、2016年度～2021年度までの累計で1453戸認定されている。

　都道府県別の認定実績の累計をみると、新築では、「愛知県」が16万2021戸で「東京都」の９万2900戸を大きく離しトップ。以下、「神奈川県」（８万3012戸）、「埼玉県」（７万8759戸）、「静岡県」（７万4882戸）、「千葉県」（７万212戸）が７万戸以上となっている。

増改築では、全体の1453戸の約半数の722戸を「北海道」が占め、以下、「新潟県」の109戸、「兵庫県」の55戸が続いた。

住宅取得等資金の贈与の見直し 新非課税制度は適用期限２年延長

　父母や祖父母など直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税措置は、2022年度税制改正において見直されたが、国税庁ではこれを受けて、新非課税制度の周知を図っている。

見直しは、適用期限が2023年12月31日まで２年延長され、受贈者ごとの非課税限度額は、受贈者が新非課税制度の適用を受けようとする住宅用の家屋の種類に応じた金額とされる。

　具体的には、住宅取得等資金の贈与を受けて新築等をした住宅用家屋の区分に応じ、(1)耐震、省エネ又はバリアフリーの住宅用家屋は1000万円、(2)それ以外の住宅用家屋は500万円とされる。

　新非課税制度は、贈与税の申告書の提出期間内に贈与税の申告書及び一定の添付書類を提出した場合に限り、その適用を受けることができる。

また、新非課税制度適用後の残額には、暦年課税にあっては基礎控除（110万円）を適用することができ、また、相続時精算課税にあっては特別控除（2500万円）を適用することができる。

受贈者等の要件では、贈与を受けた年の１月１日において18歳以上（2022年３月31日以前の贈与の場合は、20歳以上）や、贈与を受けた年の年分の所得税に係る合計所得金額が2000万円以下（新築等をした住宅用家屋の床面積が40㎡以上50㎡未満である場合は1000万円以下）、贈与を受けた年の翌年３月15日までに、住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋の新築等をすることなどがある。

中古資産の耐用年数の見積もり 多くは「簡便法」の算定を選択

　中古資産を取得して事業の用に供した場合には、その資産の耐用年数は、法定耐用年数ではなく、その事業の用に供した時以後の使用可能期間として見積もられる年数によることができる。

ただし、その中古資産を事業の用に供するために支出した資本的支出の金額がその中古資産の再取得価額の50パーセントに相当する金額を超える場合には、耐用年数の見積りをすることはできず、法定耐用年数を適用することになる。

　上記の「再取得価額」とは、中古資産と同じ新品のものを取得する場合のその取得価額をいう。

また、使用可能期間の見積りが困難であるときは、「簡便法」により算定した年数によることができる。

ただし、その中古資産を事業の用に供するために支出した資本的支出の金額がその中古資産の取得価額の50パーセントに相当する金額を超える場合には、簡便法により使用可能期間を算出することはできない。

　簡便法による計算方法は、(1)法定耐用年数の全部を経過した資産は「その法定耐用年数の20パーセントに相当する年数」、(2)法定耐用年数の一部を経過した資産は「その法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数に経過年数の20パーセントに相当する年数を加えた年数」となる。

　中古資産の耐用年数は、原則、法定耐用年数だが、以後の使用可能期間として合理的に見積もられる年数を使え、この見積りが困難な場合「簡便法」で計算でき、多くの場合は簡便法を選択している。

土地建物を売却したときの特例 保証債務履行のためは非課税

　通常、不動産売却を行った場合は、原則として、譲渡所得税が課税される。

保証人が保証履行のために土地建物などの不動産を売却した場合であっても、課税を受けることになるのだが、保証債務を履行するために土地建物などを売った場合には、所得がなかったものとする特例がある。

　保証債務の履行とは、本来の債務者が債務を弁済しないときに保証人などが肩代りをして、その債務を弁済することをいう。　

　保証債務の履行に当てはまる主なものには、(1)保証人、連帯保証人として債務を弁済した場合、(2)連帯債務者として他の連帯債務者の債務を弁済した場合、(3)身元保証人として債務を弁済した場合、(4)他人の債務を担保するために、抵当権などを設定した人がその債務を弁済したり、抵当権などを実行された場合、などがある。

例えば、自分が経営する会社の「保証債務」であっても、「譲渡所得税」は非課税になる。

　この特例を受けるには、(1)本来の債務者が既に債務を弁済できない状態であるときに、債務の保証をしたものでないこと、(2)保証債務を履行するために土地建物などを売っていること、(3)履行をした債務の全額又は一部の金額が、本来の債務者から回収できなくなったこと、の３要件すべてに当てはまることが必要だ。

この回収できなくなったこととは、本来の債務者が債務の弁済能力がないため、将来的にも回収できない場合をいう。

2022年度与党税制改正大綱公表 賃上げ促進税制や住宅ローン減税

　自民・公明両党は12月10日、2022年度の与党税制改正大綱を決定し公表した。

来年度の税制改正は、「成長と分配の好循環の実現」、「経済社会の構造変化を踏まえた税制の見直し」等の観点からとりまとめ、賃上げを積極的に行う企業を対象にした賃上げ促進税制（所得拡大促進税制）の拡充などを盛り込んだ。

個人所得課税についても住宅ローン減税を延長した。

評価額の見直しの年となる固定資産税については、商業地のみを軽減する。

　賃上げ促進税制について、中小企業における所得拡大促進税制は、青色申告書を提出している中小企業者等が、一定の要件を満たした上で、前年度より給与等の支給額を増加させた場合、その増加額の一部を法人税（個人事業主は所得税）から税額控除できる制度。

雇用者全体の給与総額の増額分を法人税額から差し引く控除率が、大企業で最大30％（現行20％）、中小企業で最大40％（同25％）に引き上げられる。

　個人所得課税では、住宅ローン減税について、2025年12月末まで４年間特例を延長するが、ローン残高の１％を所得税等から差し引く控除率を0.7％に縮小する。

控除率を引き下げたのは、低金利が続くなかで住宅購入者の減税額がローンの支払利息額を上回る“逆ざや”が生じているとの会計検査院の指摘を是正する狙いがある。

新築の減税期間は原則10年間を13年間に延ばすが、所得要件は2000万円以下（現行3000万円以下）に引き下げる。