賃貸物件の賃料減額は原則寄附金 一定条件を満たせば損金算入可能

　新型コロナウイルスの影響で売上減少に苦しむ事業者が多いなか、賃料物件のオーナーが賃料の減額を行うケースもあるようだが、その賃料の減額分について、法人税の取扱上、寄附金として損金算入できないことになるのだろうか。

　国税庁によると、事業者が、賃貸借契約を締結している取引先等に対して賃料の減額を行った場合、その賃料を減額したことに合理的な理由がなければ、減額前の賃料の額と減額後の賃料の額との差額については、原則として、相手方に対して寄附金を支出したものとして税務上、取り扱われることになる。

しかし、賃料の減額が、例えば、以下の条件を満たすものであれば、実質的には取引先等との取引条件の変更と考えられるので、その減額した分の差額については、寄附金として取り扱われることはないと説明している。

　その条件とは、(1)取引先等において、新型コロナウイルスに関連して収入が減少し、事業継続が困難となったこと、又は困難となるおそれが明らかであること、

(2)不動産貸付業者が行う賃料の減額が、取引先等の復旧支援（営業継続や雇用確保など）を目的としたものであり、そのことが書面などにより確認できること、

(3)賃料の減額が、取引先等において被害が生じた後、相当の期間（通常の営業活動を再開するための復旧過程にある期間をいう）内に行われたものであること、を挙げて、これらを満たすものであれば、寄附金として取り扱われることはないとの見解を示している。

次世代住宅ポイント制度の発行戸数 新築・リフォームで計１万戸を超え」

　国土交通省がこのほど公表した次世代住宅ポイント制度の実施状況によると、８月末でポイント発行戸数が新築・リフォーム合わせて１万戸を超えたことが分かった。

　同制度は、消費税率10％が適用される一定の性能を有する住宅の新築やリフォームに対して、様々な商品等と交換できるポイントが発行される。

省エネ・耐震・バリアフリー、家事負担軽減に対応した一定性能の住宅の新築やリフォームをし、本年10月以降に引渡しを受ける住宅（一定期間内の請負契約・着工が要件）が対象で、ポイント発行申請をすることで様々な商品等と交換できるポイント（１ポイント１円相当）が受け取れる。

　申請受付は本年６月３日から始まり、８月末までの累計で新築１万1836戸、リフォーム2026戸の合計１万3862戸が申請し、審査の結果、１万618戸（新築8869戸、リフォーム1749戸）にポイントが発行された。

発行ポイント数は、合計31億5957万ポイントにのぼっている。

　ポイント発行申請期限は来年３月までを予定している（本年度1300億円の予算を計上していることから、予算の執行状況に応じて申請期限を公表）。商品交換申込は本年10月から来年６月まで。

交換商品は、家電からインテリア、雑貨・日用品、地場産品、食料品・飲料、スポーツ・健康増進など、幅広い商品が次世代住宅ポイント事務局ホームページに掲載されている。

住宅購入等に係る登録免許税の軽減 適用期限が20年３月まで３年延長

　不動産登記の際には登録免許税がかかるが、住宅については登録免許税の軽減措置がある。

住宅用家屋の軽減税率の特例があり、「所有権の保存登記」、「所有権の移転登記」、住宅取得資金の貸付等に係る「抵当権の設定登記」を行った場合に、軽減税率の適用がある。

　これらの軽減措置は、2017年度税制改正において、適用期限が2017年３月31日から2020年３月31日まで３年延長されている。

　そもそも、登録免許税は固定資産税評価額（抵当権の設定登記は債権金額）に登記の内容ごとに定められた税率をかけて算出する。

　ただし、一定の要件を満たせば、この住宅用家屋の軽減税率の適用を受けることができる。

その主な要件とは、(1)個人の居住の用に供すること、(2)家屋の床面積が50平方メートル以上であること、(3)新築または取得後１年以内に登記を受けることで、これらを全て満たす必要がある。

　「所有権の保存登記」については、新築住宅のみ適用可能であり、「所有権の移転登記」、「抵当権の設定登記」については、既存住宅の場合は建築後25年以内（木造の場合は建築後20年以内）又は新耐震基準に適合しているものが対象住宅となる。

　軽減税率は、「所有権の保存登記」が0.15％（本則税率0.4％）、「所有権の移転登記」（売買等）が0.3％（同2.0％）「抵当権の設定登記」が0.1％（同0.4％）となる。

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2017年分路線価は２年連続で上昇 銀座「鳩居堂前」が32年連続１位

　全国の国税局・税務署において７月３日、相続税や贈与税の土地等の課税評価額の基準となる2017年分の路線価及び評価倍率が公表された。

今年１月１日時点の全国約32万５千地点（継続地点）における標準宅地の前年比の変動率の平均は＋0.4％（昨年＋0.2％）と、２年連続の上昇となった。

　路線価日本一は、32年連続１位となる東京・銀座「鳩居堂前」（１平米4032万円）で、過去最高だったバブル直後の1992年（3650万円）を上回った。

　都道府県別の路線価をみると、標準宅地の評価基準額の対前年変動率の平均値の上昇率が「５％未満」の都道府県は、昨年分の１都２府11県から１都２府10県の計13都府県に減った。

下落率が「５％未満」の都道府県は昨年の33道県から32道県に減少し、下落率が「５％以上」の都道府県は昨年に引き続きゼロとなった。

ちなみに、東京は＋3.2％（前年分＋2.9％）、大阪は＋1.2％（同＋1.0％）。

　一方、都道府県庁所在都市の最高路線価が上昇した都市は27都市（昨年25都市）、横ばいは16都市（同17都市）で、下落は３都市（同５都市）に減少。

このうち上昇率「５％以上」は14都市（同15都市）に、また、上昇率「５％未満」は13都市（同10都市）だった。

　上昇要因には、都市部での再開発や不動産向け投資が拡大したことや、訪日外国人の増加を見込んだ店舗・ホテル需要の高まりなどがあるとみられている。
　

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定借保証金の経済的利益の適正利率 2016年分は0.05％と過去最低記録

　定期借地権のメリットは、貸主側は契約期間が終了すれば確実に土地が返ってくることや立退き料が要らないことなど。

借主側も、土地代の20〜30％程度の保証金を預けるだけで済むため、資金計画にゆとりができることや、保証金も契約完了後には全額返還されるなどメリットは多い。

　この定期借地権の設定に伴い貸主が預かった保証金を個人的に費消した場合などは、貸主に経済的利益が生じたことから課税対象だ。

その際の課税対象額は、税務当局が毎年定める「適正利率」によって計算され、保証金を返還するまでの各年分の不動産所得の収入金額に算入することになっている。

　国税庁はこのほど、その適正利率が、2016年分は0.05％と、前年2015年分の0.3％を下回り過去最低を記録したことを明らかにした。

この「適正利率」は、2016年中の定期預金の平均年利率（預入期間10年・１千万円以上）によることとし、2016年分については「0.05％」としたもの。

　この結果、保証金を事業用資金や事業用資産の取得資金として使う場合に、各年分の不動産所得の収入金額と必要経費に算入する利息相当額を算出する「適正利率」は、平均的な長期借入利率によるべきだが、0.05％としても差し支えない。

また、個人的に自宅や車などの購入費用として充てた場合は、適正利率で算定した利息相当額を、返還するまでの各年分の不動産所得の収入金額に算入するが、2016年分のその適正利率は0.05％となる。

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直系尊属からの暦年課税の財産贈与 20歳以上の受贈者は特例税率適用

　贈与税の確定申告はすでに２月１日から始まっている。

贈与税額は、基礎控除額の110万円を差し引いた後に、速算表の課税価格の金額区分に応じた税率を掛けて控除額を差し引いて算出するが、

暦年課税の場合は、2015年１月１日以降に、父母や祖父母などの直系尊属から財産の贈与を受けた人（贈与を受けた年の１月１日において20歳以上の人に限る）の贈与税額は、一般税率ではなく、「特例税率」を適用して計算するので注意したい。

　財産の贈与を受けた年の１月１日現在において20歳以上の子や孫（直系卑属）が父母又は祖父母から贈与を受けた「特例贈与財産」は、「特例税率」を適用する。

この場合で、下記の(1)又は(2)のいずれかに該当するときは、贈与税の申告書又は更正の請求書とともに、財産の贈与を受けた人の戸籍の謄本又は抄本その他の書類でその人の氏名、生年月日及びその人が贈与者の直系卑属に該当することを証する書類を提出する必要がある。

　それは、(1)「特例税率の適用を受ける財産」のみの贈与を受けた場合で、その財産の価額から基礎控除額（110万円）を差し引いた後の金額（課税価格）が300万円を超えるとき、

(2)「特例税率の適用を受ける財産」と「一般税率の適用を受ける財産」の両方の贈与を受けた場合で、その両方の財産の価額の合計額から基礎控除額（110万円）を差し引いた後の金額（課税価格）が300万円を超えるとき、となっている。
　　

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低リスクで安定収益が期待できる 次世代の不動産投資「J-REIT」

　銀行への預金が、資産運用として有効でなくなってから久しい。定期預金の金利は1995年に1％を切ってから20年以上回復せず、下落の一途。日銀がマイナス金利を導入した影響もあり、メガバンクも金利を0.01％にまで引下げた。

1000万円の定期預金をしても、1年で得られるのはわずか1000円。元本は減らないためリスクはゼロに等しいが、資産を増やすことはほぼ期待できない。

　そこで注目を集めているのがJ-REITだ。一般的な不動産投資では、自己資金の目安は物件価格の2～3割、少なくとも100万円以上が必要と言われているが、J-REITならば10万円以下の少額投資が可能で、分散投資にも適している。

現在、J-REITの個別銘柄は56。マンションやオフィスビル以外にも、多彩な投資先があるのが魅力だ。例えば、高齢化社会で今後も高いニーズが予測される医療施設・介護施設を投資対象とするヘルスケア特化型の銘柄は3つあり、利回りは2016年10月3日時点で4.26～4.77％と高水準。

また、同年8月31日には世界初となる温泉・温浴施設特化型のREIT、大江戸温泉リート投資法人が上場した。海外ではカジノやゴルフ場に投資するREITもあり、日本でも投資対象が広がっていくことが予想される。

幅広い不動産へ手軽に投資でき、安定した収益が期待できる金融商品として、J-REITは資産運用の重要な選択肢になっていくのではないだろうか。

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上手な生活設計のための“FPの日” 10月から相談会、無料セミナー全国開催

　2NPO法人日本ファイナンシャル･プランナーズ協会が毎年開催する「くらしとお金」についてのセミナーや相談会～「ＦＰの日」をご存知だろうか？

今年は10月22日（土）〜11月27日（日）まで同協会認定のCFP・AFP認定者(ファイナンシャル・プランナー)が全都道府県(全50支部)で計54回開催する。今年で13回目。参加無料。

このイベントは、自分や家族の将来の資金計画や生活設計を立てるファイナンシャル・プランニングの重要性を広く知ってもらうことや「くらしとお金」の専門家の存在をより身近に感じてもらうことを目的に開催される。

　セミナーでは、マイナス金利、確定拠出年金や相続など近年話題のテーマから、「投資・貯蓄」や「年金」または 「住宅ローン」「保険」などのテーマを取り上げる。

昨年はセミナーに8,143名、相談会には587組が来場。相談テーマで多かったのは、ライフプラン(22.4％)、資産運用(18.9％)、住宅・不動産(18％)、年金・老後(11.1％)、生損保(14.3％)、相続・贈与(11.1％)など。

インターネット時代を迎え新たな金融サービスの誕生、一方で新種のトラブルも多い。国民生活センターにきたネット内職の相談は2015年度に1472件と２年連続で1000件を超えている。

「FPの日」は小学生を対象とした金銭教育(おこづかいゲーム)を行う地域もあるなど、専門家の相談を受ける機会を生かそうと勧めている。

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土地付建物の取得での建物取壊し費用 やむを得ない理由では取壊し時の損金

　土地等の非減価償却資産の取得価額については、法人税法上の規定はないが、原則として通常の減価償却資産の取得価額と同様の取扱いによって判断される。土地の購入であれば、購入費用と、その土地を事業の用に供するために直接要した費用の合計額が取得価額となる。

しかし、問題となるのは、建物付きの土地を購入し、その土地に工場などの新たな建物を立て直す場合である。

　法人税法基本通達７－３－６では、土地とともに取得した建物等をおおむね１年以内に取り壊す場合において、それらの取壊し費用等は、その土地の取得価額に含めなければならない、と規定している。この規定は、当初からその建物等を取り壊して土地を利用する目的で建物等も取得したことが明らかである場合に適用される。

ただし、火災などの不測の事態が生じ、その結果取り壊すことになった場合はこの適用はないとされている。

　つまり、土地付建物を取得して１年以内に建物等を取り壊した場合には、どんな場合でも必ずそれらの費用を土地の取得価額に算入しなければならないわけではない。

　初めは建物を事業用の目的で取得し、その後やむを得ない理由が生じてその使用を諦めざるを得ないときは、たとえ取得後１年以内にその建物を取り壊したとしても、建物の帳簿価額と取壊し費用の合計は、土地の取得価額に含めずに、取り壊したときの損金とすることができる。

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2016年分路線価は８年ぶりに上昇 日本一は31年連続で銀座「鳩居堂前」

　全国の国税局・税務署において７月１日、相続税や贈与税の土地等の課税評価額の基準となる2016年分の路線価及び評価倍率が公表された。

今年１月１日時点の全国約32万８千地点における標準宅地の前年比の変動率の平均は0.2％（昨年▲0.4％）とわずかながら上向き、８年ぶりの上昇となった。

　都道府県別の路線価をみると、標準宅地の評価基準額の対前年変動率の平均値の上昇率が「５％未満」の都道府県は、昨年分の１都２府７県から１都２府11県の計14都府県に増えた。

下落率が「５％未満」の都道府県は昨年の35道府県から33道府県に減少し、下落率が「５％以上」の都道府県は昨年に引き続きゼロとなった。路線価が８年ぶりに上昇した要因には、金融緩和等の後押しもあり不動産向け投資が拡大したことや、訪日外国人の増加を見込んだ店舗・ホテル需要の高まりなどがある。

　都道府県庁所在都市の最高路線価では、１位は東京・中央区銀座５丁目の「銀座中央通り」で、１平方メートル当たりの路線価は前年から18.7％上昇の3200万円となった。

以下、大阪・北区角田町の「御堂筋」1016万円（増減率＋22.1％）、名古屋市中村区名駅１丁目「名駅通り」840万円（同＋14.1％）、横浜市西区南幸１丁目の「横浜駅西口バスターミナル前通り」781万円（同＋9.5％）と続く。

　路線価日本一は、31年連続１位となる東京・銀座「鳩居堂前」（１平米3200万円）で、新聞紙１枚当たり約1411万円となる。

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