ちば会計

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住宅

2023年11月 3日 (金)

「タワマン節税」抑止の通達公表 新算定ルールは来年1月から適用

 国税庁はこのほど、いわゆる「タワマン節税」を抑止するため、評価額の新算定ルールを定めた通達を公表した。

新たな算定ルールは、2024年1月1日以後の相続、遺贈又は贈与から適用される。

 相続税・贈与税における財産の価額は、相続税法の規定により、「財産の取得の時における時価」とされており、その評価方法については、相続税法の時価主義の下、より適正なものとなるよう見直しを行っている中で、居住用の区分所有財産(いわゆるマンション)の「相続税評価額」は、「時価(市場売買価格)」との大きな乖離が生じているケースも確認されている。

 そこで、居住用の区分所有財産の評価を新設して評価することとされた。

 まず、一室の区分所有権等に係る敷地利用権の価額は、「自用地としての価額」に、一定の区分所有補正率を乗じて計算した価額を、その「自用地としての価額」とみなして評価することとする。

 具体的には、「築年数」、「総階数指数」、「所在階」、「敷地持分狭小度」の4指数に基づいて評価乖離率を求め、1を乖離率で除した評価水準が0.6未満の場合、従来の評価額に評価乖離率と0.6を掛けて補正し、評価水準が1を超える場合、従来の評価額に評価乖離率のみを掛けて補正。

区分所有者が、一棟の区分所有建物に存する全ての専有部分、一棟の区分所有建物の敷地のいずれも単独で所有している場合は、「区分所有補正率」は1を下限とする。

 

2023年10月31日 (火)

社長が住む街トップは「港区赤坂」 東京都港区の6.6人に1人が社長

 東京商工リサーチが発表した「2023年全国社長の住む街調査」結果によると、全国で社長が住む街のトップは、前回(2021年調査)に続き東京都「港区赤坂」で、唯一、4000人台の4099人が住んでいる。

「赤坂」は都市型の商業施設や繁華街がある一方、高級マンションが建ち並ぶ閑静な住宅地も多い。

米国大使館など各国大使館も点在し、大使館員や外資系企業の社員も多い。

 2位は、東京都「新宿区西新宿」の3395人。世界一の乗降客数を誇るJR新宿駅西側に位置し、都庁など高層ビル群が副都心を形成する。

近年はタワーマンション建設が進み、アクセス至便で富裕層の人気を集めている。

 3位は、赤坂に隣接する東京都「港区六本木」の3241人。

ひと昔前に流行した「ヒルズ族」で知られる六本木ヒルズが街のランドマークで、若者に人気の街だ。

次いで、4位の東京都「港区南青山」、5位の東京都「渋谷区代々木」まで上位5位の順位は前回と変わらなかった。

 東京都以外では、神奈川県の「三浦郡葉山町」が1496人で、58位に。

三浦半島の別荘地で、マリンスポーツやゴルフなどを楽しめ、観光客に人気の鎌倉にも近い。

次いで、大阪府「大阪市西区南堀江」が1418人で65位に。

古い街並みと2000年代以降に増加したタワーマンションが混在し、オフィス街にも隣接している。

87位には、同じく大阪府「大阪市福島区福島」が前回100位から浮上した。

2023年10月 6日 (金)

2023年基準地価、2年連続上昇 地方圏の住宅地31年ぶりに上昇

 国土交通省が公表した2023年地価調査結果によると、2万1381地点を対象に実施された2023年7月1日時点の基準地価は、全国の全用途平均が前年比+1.0%(前年+0.3%)となり、2年連続の上昇となった。

用途別では、全国住宅地は+0.7%(同+0.1%)、全国商業地が+1.5%(同+0.5%)とともに2年連続の上昇など、新型コロナ感染症の影響が徐々に緩和される中で、全体的に地価の回復傾向が進んだ。

 三大都市圏では、住宅地は、東京圏(+2.6%)と名古屋圏(+2.2%)は3年連続で上昇し、大阪圏(+1.1%)は2年連続で上昇した。

商業地は、東京圏(+4.3%)が11年連続で上昇、大阪圏(+3.6%)は2年連続で上昇し、名古屋圏(+3.4%)は3年連続で上昇した。

 ちなみに、上昇地点の割合をみると、住宅地は全国で41.6%(昨年34.9%)、商業地は全国で50.1%(同40.7%)にともに拡大している。

 地方圏は、全用途平均(+0.3%)、住宅地(+0.1%)ともに31年ぶり、商業地(+0.5%)が4年ぶりにともに上昇に転じた。地方四市(札幌市、仙台市、広島市及び福岡市)では、全用途平均(+8.1%)・住宅地(+7.5%)・商業地(+9.0%)のいずれも、11年連続で上昇。

地方四市を除くその他の地域では、全用途平均(0.0%)は30年続いた下落から横ばいに、住宅地(▲0.2%)は下落率が縮小、商業地(+0.1%)は32年ぶりに上昇に転じた。

2023年9月 1日 (金)

タワマン節税抑止の通達案公表 従来の評価額に評価乖離率で補正

 国税庁は、マンションの相続税評価額が実勢価格の平均4割程度にとどまることから、その評価額の低さを利用したマンション節税、いわゆる「タワマン節税」を抑止するため、評価額の算定ルールを見直す通達案を公表した。

新たな算定ルールは、2024年1月1日以後に相続、遺贈又は贈与により取得した財産の評価に適用する。

通達案は、まず、一室の区分所有権等に係る敷地利用権の価額は、「自用地としての価額」に、一定の補正率を乗じて計算した価額を、その「自用地としての価額」とみなして評価することとする。

 具体的には、「築年数」、「総階数指数」、「所在階」、「敷地持分狭小度」の4指数に基づいて評価乖離率を求め、1を乖離率で除した評価水準が0.6未満の場合、従来の評価額に評価乖離率と0.6を掛けて補正し、評価水準が1を超える場合、従来の評価額に評価乖離率のみを掛けて補正する。

区分所有者が、一棟の区分所有建物に存する全ての専有部分、一棟の区分所有建物の敷地のいずれも単独で所有している場合は、「補正率」は1を下限とする。

 次に、一室の区分所有権等に係る区分所有権の価額については、「自用家屋としての価額」に、上記と同様の補正率を乗じて計算した価額をその「自用家屋としての価額」とみなして評価する。

 なお、国税庁では、これらの居住用の区分所有財産の評価について、納税者が簡易に計算するためのツールを用意する予定としている。

2023年8月24日 (木)

空き家税の導入を目指す京都市 事業用の非居住住宅等は課税免除

 空き家等の既存住宅の流通・利活用の促進が全国的な課題となっているなか、京都市では、自治体独自の法定外普通税として、「非居住住宅利活用促進税(空き家税)」の導入に向けた取組みを進めている。

空き家や別荘などの居住者のない住宅の存在は、京都市に居住を希望する人への住宅の供給を妨げるとともに、防災上、防犯上または生活環境上多くの問題を生じさせ、地域コミュニティの活力を低下させる原因の一つになっている。

 非居住住宅利活用促進税は、京都市の市街化区域内に所在する非居住住宅に対し、その所有者に家屋価値割額及び立地床面積割額の合算額によって課すこととする。

住民票の有無にかかわらず、居住実態の有無によって生活の本拠を判断する。

ただし、事業用の非居住住宅や、それ以外で賃貸または売却予定の非居住住宅に対しては課税を免除する。

 具体的には、(1)事業の用に供しているもの、または1年以内に事業の用に供することを予定しているもの、(2)賃貸または売却を予定しているもの(事業用を除く、ただし、1年を経過しても契約に至らなかったものは除く)、(3)固定資産税において非課税または課税免除とされているもの、(4)景観重要建造物その他歴史的な価値を有する建築物として別に定めるもの、などは非居住住宅利活用促進税を課さないこととする。

 施行期日は、市規則で定める日(2026年1月1日以後の日を予定)としている。

2023年8月16日 (水)

「タワマン節税」防止に見直し案 実勢価格の60%へ評価額を引上げ

 国税庁はこのほど、マンションの相続税評価額の適正化を検討していた有識者会議の見直し案を公表した。

この背景には、マンションの評価額が実勢価格の平均4割程度にとどまることから、その評価額の低さを利用したいわゆる「マンション節税」や「タワマン節税」が広がっていたことがある。

 現行の相続等で取得した財産の時価(マンション(一室)の評価額)は、不動産鑑定価格や売却価格が通常不明であることから、建物(区分所有建物)の固定資産評価額と路線価等から計算した敷地の価額の合計額としている。

しかし、建物の市場価格は、建物の総階数やマンション一室の所在階、築年数が考慮されており、これらの反映が不十分だと、評価額が市場価格に比べて低くなるケースがある。

 また、マンション一室を所有するための敷地利用権は、共有持分で按分した面積に平米単価を乗じて評価されるが、この面積は一般的に高層マンションほどより細分化され狭小となるため、このように敷地持分が狭小なケースは立地条件の良好な場所でも、評価額が市場価格に比べて低くなる。

 そこで、見直し案では、相続税評価額が市場価格と乖離する要因となっている「築年数」、「総階数(総階数指数)」、「所在階」、「敷地持分狭小度」の4つの指数に基づいて、統計的手法により乖離率を予測し、その結果、評価額が市場価格理論値の「60%」(一戸建ての評価の現状を踏まえたもの)に達しない場合は「60%」に達するまで評価額を補正する。

 



2023年4月17日 (月)

2023年公示地価は2年連続上昇 コロナ禍前への回復傾向が顕著に

 国土交通省が3月22日に公表した2023年1月1日時点の地価公示によると、商業・工業・住宅の全国全用途平均で1.6%のプラス(前年0.6%)と2年連続で上昇した。

上昇率は2008年(1.7%)に次ぐ15年ぶりの高水準となった。

住宅地は1.4%(同0.5%)、商業地は1.8%(同0.4%)とともに2年連続で上昇。

新型コロナ感染症の影響が和らいで、都市部を中心に上昇が継続するとともに、地方部においても上昇範囲が広がるなど、コロナ禍前への回復傾向が顕著になった。

 地方圏は、全用途平均が前年比1.2%(前年0.5%)、住宅地が1.2%(同0.5%)、商業地は1.0%(同0.2%)で、いずれも2年連続の上昇となった。

地方四市(札幌市、仙台市、広島市及び福岡市)では、全用途平均(8.5%)・住宅地(8.6%)・商業地(8.1%)のいずれも上昇を継続し上昇率が拡大。

地方四市を除くその他の地域では全用途平均(0.4%)、住宅地(0.4%)、商業地(0.1%)ともに上昇に転じた。

 全国の最高額は17年連続で東京都中央区銀座4の「山野楽器銀座本店」で、1平方メートル当たり5380万円、前年比1.5%上昇した。

 ところで、毎年7月には国税庁から相続税・贈与税を計算するときの土地の評価額である路線価が公表されるが、地価公示価格は、売買実例価額や不動産鑑定士等による鑑定評価額等とともに、路線価を算定する際の基となる。

今夏公表される2023年分路線価への地価公示価格上昇の影響が注目される。

 



2023年2月20日 (月)

国外財産調書、約1.2万人が提出 前年比6.9%増で8年連続の増加

 国外財産の保有が増加傾向にあるなか、国外財産に係る所得税や相続税の課税の適正化が喫緊の課題となっていることから、納税者本人から国外財産の保有について申告を求める仕組みとして、2012年度税制改正において国外財産調書の提出制度が創設され、2014年1月から施行された(初回の調書は2013年分)。

国税庁はこのほど、国外財産調書制度創設後9年目となる2021年分の国外財産調書の提出状況を公表した。

 2021年分(2021年12月31日時点の国外財産の保有状況を記載した)国外財産調書は、昨年3月15日を期限に提出されているが(集計は2022年6月末まで)、提出件数は前年比6.9%増の1万2109件で8年連続増加、その総財産額は同35.9%増の5兆6364億円で2年ぶりの増加。

局別では、「東京局」7755件(構成比64.0%)、「大阪局」1737件(同14.3%)、「名古屋局」858件(同7.1%)の順に多く、この都市局3局で8割半ばを占めた。

 総財産額でみると、「東京局」は4兆2829億円にのぼり、全体の76.0%を占め、東京・大阪(12.5%)・名古屋(4.1%)の3局で9割強を占める。

また、財産の種類別総額では、「有価証券」が63.3%を占める3兆5695億円で最多、「預貯金」7591億円(構成比13.5%)、「建物」4474億円(同7.9%)、「貸付金」1576億円(同2.8%)、「土地」1482億円(同2.6%)のほか、「それ以外の財産」が5545億円(同9.8%)となっている。

 

2022年7月25日 (月)

2021年度長期優良住宅の認定実績 累計135.6万戸と135万戸を突破

 長期優良住宅の認定実績が2021年度末で累計135万戸を突破したことが、国土交通省がこのほど公表した長期優良住宅の認定状況で分かった。

長期優良住宅とは、長期にわたり良好な状態で使用するための構造や設備等を備えた住宅のこと。

長期優良住宅の申請をし、一定の基準に適合した場合には認定を受けられ、一般の住宅に比べ優遇された税制措置や、フラット35による低金利での融資のほか、補助金も適用される。

 長期優良住宅の認定制度は、「新築」に係る認定が2009年6月から、「増築・改築」に係る認定が2016年4月からそれぞれ運用を開始している。

 「新築」は、初年度(2009年度)は約5万7千戸の認定だったものが、2010年度以降は毎年約10万戸超が認定され、2021年度には約12万2千戸が認定されて累計で135万6319戸となった。

 「増改築」は、2016年度~2021年度までの累計で1453戸認定されている。

 都道府県別の認定実績の累計をみると、新築では、「愛知県」が16万2021戸で「東京都」の9万2900戸を大きく離しトップ。以下、「神奈川県」(8万3012戸)、「埼玉県」(7万8759戸)、「静岡県」(7万4882戸)、「千葉県」(7万212戸)が7万戸以上となっている。

増改築では、全体の1453戸の約半数の722戸を「北海道」が占め、以下、「新潟県」の109戸、「兵庫県」の55戸が続いた。

2022年7月15日 (金)

住宅取得等資金の贈与の見直し 新非課税制度は適用期限2年延長

 父母や祖父母など直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税措置は、2022年度税制改正において見直されたが、国税庁ではこれを受けて、新非課税制度の周知を図っている。

見直しは、適用期限が2023年12月31日まで2年延長され、受贈者ごとの非課税限度額は、受贈者が新非課税制度の適用を受けようとする住宅用の家屋の種類に応じた金額とされる。

 具体的には、住宅取得等資金の贈与を受けて新築等をした住宅用家屋の区分に応じ、(1)耐震、省エネ又はバリアフリーの住宅用家屋は1000万円、(2)それ以外の住宅用家屋は500万円とされる。

 新非課税制度は、贈与税の申告書の提出期間内に贈与税の申告書及び一定の添付書類を提出した場合に限り、その適用を受けることができる。

また、新非課税制度適用後の残額には、暦年課税にあっては基礎控除(110万円)を適用することができ、また、相続時精算課税にあっては特別控除(2500万円)を適用することができる。

受贈者等の要件では、贈与を受けた年の1月1日において18歳以上(2022年3月31日以前の贈与の場合は、20歳以上)や、贈与を受けた年の年分の所得税に係る合計所得金額が2000万円以下(新築等をした住宅用家屋の床面積が40㎡以上50㎡未満である場合は1000万円以下)、贈与を受けた年の翌年3月15日までに、住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋の新築等をすることなどがある。

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