路線価は＋2.3％と３年連続上昇 日本一は39年連続で東京・銀座

　国税庁は１日、相続税や贈与税の土地等の課税評価額の基準となる2024年分の路線価及び評価倍率を公表した。

今年１月１日時点の全国約31万５千地点（継続地点）における標準宅地の前年比の変動率の平均は＋2.3％（昨年＋1.5％）と、３年連続で上昇した。

　路線価日本一は、39年連続で東京・銀座「鳩居堂前」で１平方メートル4424万円（昨年4272万円）（はがき１枚当たり約65万５千円）となり、上昇率は＋3.6％と昨年を2.5ポイント上回った。

　都道府県別の路線価をみると、標準宅地の評価基準額の対前年変動率の平均値の上昇率が「５％以上10％未満」の都道府県は５道都県（昨年１道）、「５％未満」は昨年分と同様に24府県、上昇率が「横ばい」は、昨年分と同様に２県（青森、静岡）となった。

「下落率が５％未満」の都道府県は昨年の20県から16県に減少した。

ちなみに、上昇率トップは「福岡県」の＋5.8％、最大の下落率は「愛媛県」の▲0.8％だった。

　一方、都道府県庁所在都市の最高路線価が上昇した都市は、昨年29都市から37都市へと大幅に増加。

このうち、上昇率「10％以上」がさいたまと千葉の２都市（昨年０都市）、「５％以上10％未満」が札幌や京都など８都市（同５都市）、「５％未満」が東京や福岡など27都市（同24都市）だった。

「横ばい」は９都市（同13都市）。

下落は、下落率「５％未満」だった鳥取の１都市（同４都市）のみだった。

路線価は７月１日に公表の予定 注目される公示地価上昇の影響

　国税庁はこのほど、2024年分の路線価は、７月１日（月）11時から全国の国税局・税務署で公表される予定であることを発表した。

路線価は、相続税や贈与税における土地等の評価額算定の際の基準となるもの。

昨年７月に公表された2023年分の路線価では、標準宅地の前年比の変動率の平均は＋1.5％と２年連続で上昇した。

今回は、新型コロナ感染症の影響の沈静化やインバウンドの増加などもあり、路線価の動きが注目される。

　路線価は、１月１日を評価時点に、公示価格の８割程度が目安とされている。

今年１月１日時点の公示地価は国土交通省が今年３月に公表したが、商業・工業・住宅の全用途（全国）で2.3％のプラスと３年連続上昇、地方圏でも上昇率が拡大傾向となるなど、上昇基調を強めている。

住宅地は2.0％プラス、商業地も3.1％プラスと、ともに３年連続で上昇した。

こうした公示地価の状況のなか、路線価がどうなるのか注目されるところだ。

　この路線価の公表は、古くは国税局・税務署に備え付けられていった紙による路線価図等（冊子）で行われていたが、現在はＩＴ化、ペーパレス化によって紙を廃止し、国税局や税務署の窓口には、路線価図等閲覧用のパソコンが設置されている。

混雑時は待つ必要も出てくるが、自宅や会社のパソコンから国税庁のホームページの「路線価図等の閲覧コーナー」にアクセスすれば、従来どおり、全国の過去７年分の路線価図等を見ることができる。

全国の雇用型テレワーカー24.8％ ハイブリッドワークが拡大傾向に

　国土交通省が公表した「2023年度のテレワーク人口実態調査」結果によると、雇用型就業者のテレワーカー（雇用型テレワーカー）の割合は、全国で24.8％（昨年度調査比▲1.3ポイント減）となった。

全国的に減少傾向である一方で、コロナ禍以前よりは高い水準を維持している。

　特に首都圏では、2022年度調査よりも▲1.9ポイント減少となったものの約４割（38.1％）の水準を維持している。

コロナ禍以降の直近１年間のテレワーク実施率は、全国どの地域においても減少傾向だったが、コロナ流行前よりは高水準であると推測される。

　テレワーク実施頻度については、直近１年間のうちにテレワークを実施した雇用型テレワーカーにおいては、週１～４日テレワークを実施する割合が増えており、コロナ禍を経て出社とテレワークを組み合わせるハイブリッドワークが拡大傾向にあると言える。

　テレワーク普及による個人や社会への影響について、よい影響としては、「通勤の負担が軽減される」といった声が、悪い影響としては、「運動不足になる、外出が減る」という声が多くみられた。

また、テレワークをするようになってからの生活満足度の変化を東京都市圏居住者に質問したところ、約４割が生活全体の満足度が上がったと回答。

個別項目では、「子育てのしやすさ」や「心の健康」への満足度が上がった割合が約３割と高かった。

2024年の公示地価は３年連続上昇 三大都市圏・地方圏とも上昇継続

　国土交通省が26日に公表した2024年１月１日時点の地価公示によると、商業・工業・住宅の全国全用途平均で2.3％のプラス（前年1.6％）と３年連続で上昇した。

上昇率はバブル期以来33年ぶりの高さ。

住宅地は2.0％（同1.4％）、商業地は3.1％（同1.8％）とともに３年連続で上昇。

三大都市圏・地方圏ともに上昇が継続するとともに、三大都市圏では上昇率が拡大し、地方圏でも上昇率が拡大傾向となるなど、上昇基調を強めている。

　国交省では、住宅地について、(1)都市中心部や、利便性・住環境に優れた地域などでは住宅需要は堅調であり、地価上昇が継続している、(2)三大都市圏や地方四市の中心部における地価上昇に伴い、周辺部においても上昇の範囲が拡大しており、特に地方四市の周辺の市等では、高い上昇となった地点が見られる、(3)鉄道新路線等の開業による交通利便性の向上などを受け、上昇率が拡大した地点が見られる、などの特徴を示している。

　商業地については、(1)都市部を中心に、人流回復を受けて店舗需要の回復傾向が続いたほか、オフィス需要も底堅く推移したことなどから、地価の回復傾向が進んでいる、(2)再開発事業等が進展している地域では、利便性や賑わいの向上への期待感などから、地価上昇が継続している、としている。

　なお、全国の最高額は18年連続で東京都中央区銀座４の「山野楽器銀座本店」で、１平方メートル当たり5570万円、前年比3.5％上昇した。

「タワマン節税」抑止の通達公表 新算定ルールは来年１月から適用

　国税庁はこのほど、いわゆる「タワマン節税」を抑止するため、評価額の新算定ルールを定めた通達を公表した。

新たな算定ルールは、2024年１月１日以後の相続、遺贈又は贈与から適用される。

　相続税・贈与税における財産の価額は、相続税法の規定により、「財産の取得の時における時価」とされており、その評価方法については、相続税法の時価主義の下、より適正なものとなるよう見直しを行っている中で、居住用の区分所有財産（いわゆるマンション）の「相続税評価額」は、「時価（市場売買価格）」との大きな乖離が生じているケースも確認されている。

　そこで、居住用の区分所有財産の評価を新設して評価することとされた。

　まず、一室の区分所有権等に係る敷地利用権の価額は、「自用地としての価額」に、一定の区分所有補正率を乗じて計算した価額を、その「自用地としての価額」とみなして評価することとする。

　具体的には、「築年数」、「総階数指数」、「所在階」、「敷地持分狭小度」の４指数に基づいて評価乖離率を求め、１を乖離率で除した評価水準が0.6未満の場合、従来の評価額に評価乖離率と0.6を掛けて補正し、評価水準が１を超える場合、従来の評価額に評価乖離率のみを掛けて補正。

区分所有者が、一棟の区分所有建物に存する全ての専有部分、一棟の区分所有建物の敷地のいずれも単独で所有している場合は、「区分所有補正率」は１を下限とする。

社長が住む街トップは「港区赤坂」 東京都港区の6.6人に１人が社長

　東京商工リサーチが発表した「2023年全国社長の住む街調査」結果によると、全国で社長が住む街のトップは、前回（2021年調査）に続き東京都「港区赤坂」で、唯一、4000人台の4099人が住んでいる。

「赤坂」は都市型の商業施設や繁華街がある一方、高級マンションが建ち並ぶ閑静な住宅地も多い。

米国大使館など各国大使館も点在し、大使館員や外資系企業の社員も多い。

　２位は、東京都「新宿区西新宿」の3395人。世界一の乗降客数を誇るＪＲ新宿駅西側に位置し、都庁など高層ビル群が副都心を形成する。

近年はタワーマンション建設が進み、アクセス至便で富裕層の人気を集めている。

　３位は、赤坂に隣接する東京都「港区六本木」の3241人。

ひと昔前に流行した「ヒルズ族」で知られる六本木ヒルズが街のランドマークで、若者に人気の街だ。

次いで、４位の東京都「港区南青山」、５位の東京都「渋谷区代々木」まで上位５位の順位は前回と変わらなかった。

　東京都以外では、神奈川県の「三浦郡葉山町」が1496人で、58位に。

三浦半島の別荘地で、マリンスポーツやゴルフなどを楽しめ、観光客に人気の鎌倉にも近い。

次いで、大阪府「大阪市西区南堀江」が1418人で65位に。

古い街並みと2000年代以降に増加したタワーマンションが混在し、オフィス街にも隣接している。

87位には、同じく大阪府「大阪市福島区福島」が前回100位から浮上した。

2023年基準地価、２年連続上昇 地方圏の住宅地31年ぶりに上昇

　国土交通省が公表した2023年地価調査結果によると、２万1381地点を対象に実施された2023年７月１日時点の基準地価は、全国の全用途平均が前年比＋1.0％（前年＋0.3％）となり、２年連続の上昇となった。

用途別では、全国住宅地は＋0.7％（同＋0.1％）、全国商業地が＋1.5％（同＋0.5％）とともに２年連続の上昇など、新型コロナ感染症の影響が徐々に緩和される中で、全体的に地価の回復傾向が進んだ。

　三大都市圏では、住宅地は、東京圏（＋2.6％）と名古屋圏（＋2.2％）は３年連続で上昇し、大阪圏（＋1.1％）は２年連続で上昇した。

商業地は、東京圏（＋4.3％）が11年連続で上昇、大阪圏（＋3.6％）は２年連続で上昇し、名古屋圏（＋3.4％）は３年連続で上昇した。

　ちなみに、上昇地点の割合をみると、住宅地は全国で41.6％（昨年34.9％）、商業地は全国で50.1％（同40.7％）にともに拡大している。

　地方圏は、全用途平均（＋0.3％）、住宅地（＋0.1％）ともに31年ぶり、商業地（＋0.5％）が４年ぶりにともに上昇に転じた。地方四市（札幌市、仙台市、広島市及び福岡市）では、全用途平均（＋8.1％）・住宅地（＋7.5％）・商業地（＋9.0％）のいずれも、11年連続で上昇。

地方四市を除くその他の地域では、全用途平均（0.0％）は30年続いた下落から横ばいに、住宅地（▲0.2％）は下落率が縮小、商業地（＋0.1％）は32年ぶりに上昇に転じた。

タワマン節税抑止の通達案公表 従来の評価額に評価乖離率で補正

　国税庁は、マンションの相続税評価額が実勢価格の平均４割程度にとどまることから、その評価額の低さを利用したマンション節税、いわゆる「タワマン節税」を抑止するため、評価額の算定ルールを見直す通達案を公表した。

新たな算定ルールは、2024年１月１日以後に相続、遺贈又は贈与により取得した財産の評価に適用する。

通達案は、まず、一室の区分所有権等に係る敷地利用権の価額は、「自用地としての価額」に、一定の補正率を乗じて計算した価額を、その「自用地としての価額」とみなして評価することとする。

　具体的には、「築年数」、「総階数指数」、「所在階」、「敷地持分狭小度」の４指数に基づいて評価乖離率を求め、１を乖離率で除した評価水準が0.6未満の場合、従来の評価額に評価乖離率と0.6を掛けて補正し、評価水準が１を超える場合、従来の評価額に評価乖離率のみを掛けて補正する。

区分所有者が、一棟の区分所有建物に存する全ての専有部分、一棟の区分所有建物の敷地のいずれも単独で所有している場合は、「補正率」は１を下限とする。

　次に、一室の区分所有権等に係る区分所有権の価額については、「自用家屋としての価額」に、上記と同様の補正率を乗じて計算した価額をその「自用家屋としての価額」とみなして評価する。

　なお、国税庁では、これらの居住用の区分所有財産の評価について、納税者が簡易に計算するためのツールを用意する予定としている。

空き家税の導入を目指す京都市 事業用の非居住住宅等は課税免除

　空き家等の既存住宅の流通・利活用の促進が全国的な課題となっているなか、京都市では、自治体独自の法定外普通税として、「非居住住宅利活用促進税（空き家税）」の導入に向けた取組みを進めている。

空き家や別荘などの居住者のない住宅の存在は、京都市に居住を希望する人への住宅の供給を妨げるとともに、防災上、防犯上または生活環境上多くの問題を生じさせ、地域コミュニティの活力を低下させる原因の一つになっている。

　非居住住宅利活用促進税は、京都市の市街化区域内に所在する非居住住宅に対し、その所有者に家屋価値割額及び立地床面積割額の合算額によって課すこととする。

住民票の有無にかかわらず、居住実態の有無によって生活の本拠を判断する。

ただし、事業用の非居住住宅や、それ以外で賃貸または売却予定の非居住住宅に対しては課税を免除する。

　具体的には、(1)事業の用に供しているもの、または１年以内に事業の用に供することを予定しているもの、(2)賃貸または売却を予定しているもの（事業用を除く、ただし、１年を経過しても契約に至らなかったものは除く）、(3)固定資産税において非課税または課税免除とされているもの、(4)景観重要建造物その他歴史的な価値を有する建築物として別に定めるもの、などは非居住住宅利活用促進税を課さないこととする。

　施行期日は、市規則で定める日（2026年１月１日以後の日を予定）としている。

「タワマン節税」防止に見直し案 実勢価格の60％へ評価額を引上げ

　国税庁はこのほど、マンションの相続税評価額の適正化を検討していた有識者会議の見直し案を公表した。

この背景には、マンションの評価額が実勢価格の平均４割程度にとどまることから、その評価額の低さを利用したいわゆる「マンション節税」や「タワマン節税」が広がっていたことがある。

　現行の相続等で取得した財産の時価（マンション（一室）の評価額）は、不動産鑑定価格や売却価格が通常不明であることから、建物（区分所有建物）の固定資産評価額と路線価等から計算した敷地の価額の合計額としている。

しかし、建物の市場価格は、建物の総階数やマンション一室の所在階、築年数が考慮されており、これらの反映が不十分だと、評価額が市場価格に比べて低くなるケースがある。

　また、マンション一室を所有するための敷地利用権は、共有持分で按分した面積に平米単価を乗じて評価されるが、この面積は一般的に高層マンションほどより細分化され狭小となるため、このように敷地持分が狭小なケースは立地条件の良好な場所でも、評価額が市場価格に比べて低くなる。

　そこで、見直し案では、相続税評価額が市場価格と乖離する要因となっている「築年数」、「総階数（総階数指数）」、「所在階」、「敷地持分狭小度」の４つの指数に基づいて、統計的手法により乖離率を予測し、その結果、評価額が市場価格理論値の「60％」（一戸建ての評価の現状を踏まえたもの）に達しない場合は「60％」に達するまで評価額を補正する。